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242.1
Reformado
El inmueble presente se trata de un edificio singular, que está compuesta por los siguientes elementos:
Local comercial 1: Local comercial 2: Vivienda: Oficinas:
Superficie catastral: 383,00 m2.
Superficie registral: 379,50 m2.
Superficie planos aportados: 432,77 m2.
Superficie adoptada: 432,77 m2.
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Fecha de disponibilidad:
Inmueble de patrimonio. Zafra. Badajoz.
El inmueble presente se trata de un edificio singular, que está compuesta por los siguientes elementos:
Local comercial 1: Local comercial 2: Vivienda: Oficinas:
Superficie catastral: 383,00 m2.
Superficie registral: 379,50 m2.
Superficie planos aportados: 432,77 m2.
Superficie adoptada: 432,77 m2.
Destinatario :
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INFORME DE TASACION.-
INMUEBLE: EDIFICIO SINGULAR DE VIVIENDA, LOCALES
Y OFICINAS
UBICACIÓN: PLAZA DE ESPAÑA Nº24, 06300. ZAFRA.
PROVINCIA: BADAJOZ
FINALIDAD: ASESORAMIENTO DE VALOR DE MERCADO
FECHA VISITA: 18/11/2015
FECHA VALOR: 02/ 2016
El inmueble presente se trata de un edificio singular, que está compuesta por los siguientes elementos:
-Local comercial 1: Se ubica en planta baja con acceso desde la Plaza de España. Actualmente se encuentra libre de inquilinos u ocupantes.
-Local comercial 2: Se ubica en planta baja con acceso desde la Plaza de España. Su parte trasera da a la calle Álvarez Chamorro. Actualmente se encuentra ocupado por la entidad Bancaria Caja Rural de Extremadura.
-Vivienda: Ocupa parte de la planta baja y la planta primera. Su acceso principal se realiza desde la Plaza de España. Posee un segundo acceso desde la calle Álvarez Chamorro. Actualmente se encuentra ocupado por la propiedad.
-Oficinas: Ocupan la planta segunda. Su acceso se realiza desde la calle Álvarez Chamorro. Actualmente se encuentra libre de inquilinos u ocupantes.
Dirección: Plaza de España nº 24
Municipio: Zafra
Provincia: Badajoz
Código Postal: 06300
En la fecha de 18/11/2015 se ha realizado la visita, encontrándose el Edificio terminado y acondicionado para su uso.
El inmueble valorado tiene la siguiente ubicación: Plaza de España nº24, 06300, en el término municipal de Zafra, en la provincia de Badajoz, y cuyos datos registrales son:
-Registro de la propiedad de Zafra:
Finca núm. | sección | tomo | libro | folio | Inscripción |
3.188 | - | 278 | 31 | 202 | 20ª |
- Referencias catastrales:
-5561303QC2556S0001RP
-5561303QC2556S0005IF
-551303QC2556S0003YS
-551303QC2556S0004UD
2.- FINALIDAD Y ALCANCE DE LA VALORACION.-
La presente valoración ha sido encargada por Artsvalua sl y para la finalidad del cálculo del Valor de Mercado.
El criterio de valoración utilizado es el de Valor de Mercado, con los métodos que se detallan en el informe.
La presente valoración no cumple los requisitos exigidos por la ECO-805-2003 sobre normas de valoración de inmuebles para determinadas entidades financieras.
Para realizar el presente informe se ha utilizado la siguiente documentación:
Documentación registral Si (herencia)
Documentación catastral Si
Así mismo se han realizado las siguientes comprobaciones:
Inspección ocular interna Si
Superficie construida Si (*)
Servidumbres visibles Si
Estado de conservación o construcción Si
Correspondencia real registral Si
Estado de ocupación Si
Uso actual al que se destina Si
Adecuación al planeamiento urbanístico Si (*)
(*) Se han empleado los planos aportados para extraer los cuadros de superficies.
(*) A través de medios informáticos
Como resultado de la documentación utilizada y de las comprobaciones realizadas que se señalan, se han obtenido los datos e información que se presentan en los apartados siguientes de este informe.
El inmueble que se valora está situado en Plaza de España nº24, 06300, en el término municipal de Zafra, en la provincia de Badajoz. Este municipio tiene las siguientes características básicas.
Población: 16.828 habitantes | Ocupación laboral: Múltiple |
| Evolución: Creciente |
Rasgos básicos:
Tipología del entorno: urbano | Usos dominantes: residencial / comercial |
Nivel de renta: medio | Densidad: media |
Ordenación: bloques medianeros | Calidad constructiva: media |
Existencia de locales: alta | Zonas peatonales: Si tiene |
Destino viviendas: 1ª residencia | Parques y jardines: Si tiene |
Infraestructura y grado de conservación:
Pavimentación: suficiente | Alumbrado público: suficiente |
Abastecimiento de agua: red general | Teléfono: si tiene |
Saneamiento: red general | Gas ciudad: No tiene |
Electricidad: red general | Grado de conservación: normal |
Comunicaciones, transportes y aparcamiento:
Comunicaciones: suficientes |
Accesibilidad: buena |
Transporte público: suficiente |
Aparcamiento: insuficientes |
Superficie catastral: | 383,00 m2 |
Superficie registral: | 379,50 m2 |
Superficie planos aportados: | 432,77 m2 |
Superficie adoptada: | 432,77 m2 |
4.2 Infraestructura.-
En el momento de la visita, el terreno en el que se ubica el inmueble que se valora dispone de la siguiente infraestructura:
Pavimentación: suficiente | Teléfono: si tiene |
Agua: red general | Alumbrado: suficiente |
Saneamiento: red general | Gas ciudad: No tiene |
Electricidad: baja tensión |
|
Los inmuebles que se valoran en el presente informe constituyen un edificio completo y están compuesto por los elementos cuya tipología y ubicación relativa se reflejan en el apartado uno. El edificio consta de tres plantas sobre rasante respecto a la plaza de España, siendo sus usos el residencial, comercial y oficinas.
Su equipamiento se concreta en:
Aparcamiento : Si tiene una plaza que asignamos a la vivienda. | Jardines privados: No tiene |
Piscina: No tiene |
|
Los elementos que se valoran tienen las siguientes características:
Programa funcional Local 1: (cota de la plaza España)
Local comercial | Sin inquilinos, ni ocupantes |
Condiciones de habitabilidad:
Orientación: Este | Iluminación: Normal |
Vistas: normales | Ventilación: suficiente |
Nivel de ruidos: Bajo |
|
Programa funcional Local 2: (cota de la plaza España)
Local comercial | Alquilado |
Condiciones de habitabilidad:
Orientación: múltiple | Iluminación: Normal |
Vistas: normales | Ventilación: suficiente |
Nivel de ruidos: Bajo |
|
Programa funcional Vivienda
Dormitorios: 6 | Baños/aseo: 3 |
Salones-comedor-estar: 3 | Vestidor: 2 |
Garaje: 1 | Despachos |
Cocina/oficio: 1
| Otras: Despensa, distribuidores, recibidores, patio cubierto, Bodega |
Condiciones de habitabilidad:
Orientación: Múltiple | Iluminación: Normal |
Vistas: Normales | Ventilación: Suficiente |
Nivel de ruidos: Bajo |
|
Programa funcional planta segunda Oficinas
La realidad física actual se corresponde con 3 oficinas distribuidas todas ellas en varias dependencias y que poseen todas aseos. La distribución actual desperdicia muchas zonas comunes, haciendo que la superficie útil de las oficinas sea mucho menor a la que podría aprovecharse con una ligera variación de distribución.
Condiciones de habitabilidad:
Orientación: Múltiple | Iluminación: Normal |
Vistas: Normales | Ventilación: Suficiente |
Nivel de ruidos: Bajo |
|
Elementos fundamentales de la edificación:
Cimentación: Se desconoce | Estructura: Muros de carga |
Cubierta: Mixta | Cerramiento: Fabrica de ladrillo |
Aislamiento: No tiene | Carpintería ext.: Madera |
Acabados mayoritarios del inmueble:
| Suelos | Paredes | Techos |
Zona de estancia | Cerámico | Pintura | Pintura |
Dormitorios | Cerámico | Pintura | Pintura |
Locales húmedos | Cerámico | Cerámico | Pintura |
Cocina | Cerámico | Cerámico | Pintura |
Aparatos sanitarios: calidad media
Instalaciones del inmueble:
Fontanería: Red de cobre | Calefacción: No tiene |
Aire acondicionado: Tipo Split | Electricidad: Si tiene |
Gas ciudad: No tiene | Teléfono: Insta. Normalizada |
Seguridad: No tiene |
|
|
|
5.2.- Superficies.-
La superficie del edificio, en m2 es la siguiente:
SUPERFICIES | Superficie | Superficie | Superficie |
POR NIVELES | Construida | Construida | Construida |
Y USOS | Cerrada (m2) | PP. Comunes (m2) | Valorable (m2) |
Nivel 0 | |||
Local 1 | 132,69 | 132,69 | |
Local 2 | 136,73 | 136,73 | |
Vivienda | 134,73 |
| |
Zona Común oficinas | 28,62 |
|
|
Subtotal Nivel 0 | 432,77 | ||
Nivel 1 | |||
Vivienda | 386,03 |
|
|
Zona Común oficinas | 29,50 |
|
|
Subtotal Nivel 1 | 415,53 | ||
Nota se ha descontado la superficie del patio | |||
Nivel 2 | |||
Oficina 1 | 52,24 | 23,33 | 75,57 |
Oficina 2 | 90,77 | 40,53 | 131,30 |
Oficina 3 | 155,02 | 69,23 | 224,25 |
Terraza | 42,53 |
| |
Zona Común oficinas | 74,97 |
|
|
Subtotal Nivel 2 | 415,53 | ||
Total | 1.263,83 | 133,09 |
|
SUPERFICIES | Superficie | Superficie | Superficie |
POR USOS | Construida | Construida | Construida |
| Cerrada (m2) | PP. Comunes (m2) | Valorable (m2) |
Local 1. Nivel 0 | 132,69 | 0,00 | 132,69 |
Local 2. Nivel 1 | 136,73 | 0,00 | 136,73 |
Vivienda. Niveles 0 y 1 | 520,76 | 0,00 | 520,76 |
Oficina 1 Nivel 2 | 52,24 | 23,33 | 75,57 |
Oficina 2 Nivel 2 | 90,77 | 40,53 | 131,30 |
Oficina 3 Nivel 2 | 155,02 | 69,23 | 224,25 |
Terraza Nivel 2 | 42,53 | 0,00 | 0,00 |
1.130,74 | 133,09 | 1.221,30 | |
Nota: dichas superficies se han calculado en base a los planos aportados |
5.4.- Situación actual: Antigüedad y estado de conservación.-
Tiene una antigüedad de 56 años aproximadamente y su estado de conservación es superior al que le correspondería por su edad.
Se ha estimado que la vida útil restante superior a la que le correspondería por su edad y equivalente a 65 años.
De acuerdo con el planeamiento urbanístico vigente que es aplicable al inmueble este se encuentra dentro de suelo urbano consolidado con un índice de protección que no permite su sustitución y limita las posibles obras de reforme y rehabilitación.
Régimen de protección.-
De acuerdo con la documentación aportada y con la información obtenida durante la visita, el inmueble no se encuentra acogido a ningún régimen de protección pública actualmente.
Régimen de tenencia y ocupación.-
En base a la visita realizada y a la información recibida, en la fecha de la visita el inmueble se encontraba parcialmente ocupado, el valor de tasación se ha calculado bajo la hipótesis de que el inmueble se encontrara libre de inquilinos y ocupantes. El local 2 se encuentra arrendado con contrato de alquiler vencido, según documentación aportado con lo que se calcula su valor bajo la hipótesis de que esté libre de inquilinos u ocupantes.
Servidumbres.-
No se han observado servidumbres visibles que afecten al inmueble.
8.- INFORMACION DEL MERCADO.-
Hemos realizado una investigación del segmento de mercado relativo a los inmuebles comparables con el que se valora, con el siguiente resultado:
Oferta: El nivel de la oferta de inmuebles comparables es medio-alto. Las características del inmueble valorado son similares a la media del mercado competitivo.
Demanda: La venta de inmuebles similares en la zona es media. El nivel de renta del comprador medio.
En la actualidad la demanda de inmuebles comparables es inferior a la oferta existente.
Precios: Del estudio de mercado comparable analizado se extraen las siguientes muestras de viviendas:
Situación | Fuente | Antigüedad | Superficie | Precio Oferta | Precio Previsible | Valor Unitario €/m2 |
| m2 | € | € | |||
Construidos | ||||||
Plaza de España,16 | Api | 10 | 101 | 240.000 | 216.000 | 2.138,61 |
Plaza de España,18 | Particular | 33 | 107 | 175.000 | 166.250 | 1.553,74 |
Plaza grande,9 | Particular | 50 | 1800 | 1.700.000 | 1.615.000 | 897,22 |
PL Pilar Redondo sn | Api | 48 | 700 | 1.450.000 | 1.305.000 | 1.864,29 |
Pl de España 17 | Particular | 44 | 200 | 190.000 | 175.000 | 875,00 |
|
|
|
|
|
|
|
Precios: Del estudio de mercado comparable analizado se extraen las siguientes muestras de locales:
SITUACION | FUENTE | SUPERFICIE m2 | PRECIO/PREVISIBLE VENTA | VALOR UNITARIO |
| m2 | €/m2 | ||
Construidos | ||||
Plaza España,17 | Inmobiliaria | 230 | 350.000 € | 1.522 |
Plaza España,15 | Inmobiliaria | 120 | 200.000 € | 1.667 |
Plaza España,1 | Inmobiliaria | 160 | 360.000 € | 2.250 |
Plaza de España,6 | Inmobiliaria | 50 | 160.000 € | 3.200 |
Ronda Maestranza,2 | Particular | 30 | 120.000 € | 4.000 |
Plaza grande,5 | Particular | 36 | 85.000 € | 2.361 |
Precios: Del estudio de mercado comparable analizado se extraen las siguientes muestras de oficinas:
SITUACION | FUENTE | SUPERFICIE | PRECIO/PREVISIBLE VENTA | VALOR UNITARIO |
|
| m2 |
| €/m2 |
| Construidos |
|
| |
Plaza de España,25 (Zafra) | Inmobiliaria | 120 | 90.000 € | 750,00 |
C/ Sevilla (Zafra) | Inmobiliaria | 100 | 80.000 € | 800,00 |
Francisco Moreno,2 (Zafra) | Inmobiliaria | 70 | 60.000 € | 857,14 |
C/ Sevilla,1 (Zafra) | Inmobiliaria | 80 | 90.000 € | 1.125,00 |
C/ Delgado Valencia,1 (Merida) | Inmobiliaria | 65 | 100.000 € | 1.538,46 |
C/ Marquesa de pinares 2 (Merida) | Particular | 80 | 60.000 € | 750,00 |
La homogeneización de las características de los datos de mercado obtenidos con las de los inmuebles que se tasan se ha realizado atendiendo a las diferencias observadas entre ellos y en especial a su fecha, ubicación, superficie, calidad constructiva y antigüedad.
Tras dicha homogeneización y posterior ponderación se obtienen los siguientes valores unitarios medios por uso:
VALOR UNITARIO | |
USO | €/M2 |
COMERCIAL | 2.900,00 |
RESIDENCIAL | 996,00 |
OFICINAS | 783,00 |
Expectativas: Es previsible que a corto-medio plazo la demanda y la oferta se mantengan constante.
La evolución previsible de los precios a corto-medio plazo es que permanezca estable.
Aplicando el método del coste, se obtienen los siguientes resultados:
Coste de reemplazamiento |
|
| Valores unitarios Euros/m2 construido |
Repercusión del suelo urbanizado | 500 | ||
Coste de construcción a nuevo | 685 | ||
Gastos necesarios adicionales | 12 | % | 142,20 |
Depreciación | 35 | % | -289,52 |
|
| ||
Coste de reemplazamiento neto | 1.038 | ||
Coste de reemplazamiento bruto |
|
| 1.327 |
Nota: El coste de construcción se ha determinado en base a los ratios medios existentes en el entorno.
9.2.- Método de comparación
Los datos de mercado obtenidos se han homogeneizado y ponderado obteniendo como resultado el Valor de Mercado por comparación indicado en el apartado 8.
Valor de Mercado adoptado al 02/2016 (Euros/m2 construido)
Valor de Mercado por comparación |
|
| 1.187 |
Valor de Mercado adoptado | 1.187 | ||
Coeficiente de mercado resultante |
|
| 1,15 |
La presente valoración no cumple los requisitos exigidos por la ECO-805 del 2003 que regula las tasaciones para determinadas entidades financieras.
No se calcula, ya que a partir de la documentación que se nos ha suministrado y de la inspección ocular, no se deduce que el inmueble este sometido a algún régimen de protección pública.
De acuerdo con la finalidad antes referida, para la que se nos ha solicitado la valoración, con los criterios y métodos de valoración utilizados, con el análisis de la documentación que se nos ha aportado y con las comprobaciones que hemos realizado, es nuestra opinión que en la fecha de la visita al inmueble, el Valor de tasación del mismo es:
El VALOR DE VENTA DEL EDIFICIO al 02/ 2016 es de:
Negociable con el administrador, dependiendo del interÉs total o parcial del inmueble a razón de lo expuesto.
Y para que surta los efectos oportunos se emite a Febrero de 2.016.
Fdo.: Carlos Hellín Armengol
Arquitecto
PLANO DE SITUACION.-
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Desde la experiencia de Artsvalua S.L , que este próximo año celebra 11 años como empresa con más de 11M visitas , aunque nuestros profesionales cuentan con un bagaje de más de 30 años en el sector, colegiados, y asociados a las entidades nacionales más notorias en la peritación y tasación: IGE, JORGC, CCB, ANTPM, queremos hacer eco de la importancia de contar con un perito profesional y especializado, para las siguientes situaciones:
ARTSVALUA S.L. Tiene un servicio on line para agilizar la venta completamente independiente a sus tasaciones, en caso de que lo desee el cliente puede utilizar nuestra instalación web para publicitar sus piezas bajo una pequeña comisión solo en caso de venta.