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Inmueble de patrimonio. Zafra. Badajoz.

242.1

Reformado

El inmueble  presente se trata de un edificio singular, que está compuesta por los siguientes elementos:

Local comercial 1: Local comercial 2: Vivienda: Oficinas:

Superficie catastral: 383,00 m2.

 Superficie registral: 379,50 m2.

 Superficie planos aportados: 432,77 m2.

 Superficie adoptada: 432,77 m2.

Más detalles

 

Más info

 

 

INFORME DE TASACION.-

 

INMUEBLE:                   EDIFICIO  SINGULAR DE VIVIENDA, LOCALES

                                      Y OFICINAS

UBICACIÓN:                PLAZA DE ESPAÑA Nº24, 06300. ZAFRA.

PROVINCIA:                BADAJOZ

FINALIDAD:                 ASESORAMIENTO DE VALOR DE MERCADO

FECHA VISITA:             18/11/2015

FECHA VALOR:           02/ 2016

 

 

1.- IDENTIFICACION DEL INMUEBLE.-


1.1.-  Identificación física.-

 

El inmueble  presente se trata de un edificio singular, que está compuesta por los siguientes elementos:

 

-Local comercial 1: Se ubica en planta baja con acceso desde la Plaza de España. Actualmente se encuentra libre de inquilinos u ocupantes.

 

-Local comercial 2: Se ubica en planta baja con acceso desde la Plaza de España. Su parte trasera da a la calle Álvarez Chamorro. Actualmente se encuentra ocupado por la entidad Bancaria Caja Rural de Extremadura.

 

-Vivienda: Ocupa parte de la planta baja y la planta primera. Su acceso principal se realiza desde la Plaza de España. Posee un segundo acceso desde la calle Álvarez Chamorro. Actualmente se encuentra ocupado por la propiedad.

 

-Oficinas: Ocupan la planta segunda. Su acceso se realiza desde la calle Álvarez Chamorro. Actualmente se encuentra libre de inquilinos u ocupantes.

 

Dirección:                                                    Plaza de España nº 24

Municipio:                                                    Zafra

Provincia:                                                     Badajoz

Código Postal:                                            06300

 

En la fecha de  18/11/2015 se ha realizado la visita, encontrándose el Edificio terminado y acondicionado para su uso.

 

1.2.- Identificación registral.-

 

El inmueble valorado tiene la siguiente ubicación: Plaza de España nº24,  06300, en el término municipal de Zafra, en la provincia de Badajoz, y cuyos datos registrales  son:

-Registro de la propiedad de Zafra:

 

Finca núm.

sección

tomo

libro

folio

Inscripción

3.188

-

278

31

202

20ª

           

           

-          Referencias catastrales:   

 

-5561303QC2556S0001RP  

-5561303QC2556S0005IF

-551303QC2556S0003YS

-551303QC2556S0004UD

 

 

2.- FINALIDAD Y ALCANCE DE LA VALORACION.-

 

La presente valoración ha sido encargada por Artsvalua sl y para la finalidad del cálculo del Valor de Mercado.

El criterio de valoración utilizado es el de Valor de Mercado, con los métodos que se detallan en el informe.

La presente valoración no cumple los requisitos exigidos por la ECO-805-2003 sobre normas de valoración de inmuebles para determinadas entidades financieras.

Para realizar el presente informe se ha utilizado la siguiente documentación:

Documentación registral                                                 Si (herencia)

Documentación catastral                                                                       Si

 

Así mismo se han realizado las siguientes comprobaciones:

 

Inspección ocular interna                                                           Si

Superficie construida                                                                   Si (*)

Servidumbres visibles                                                                    Si

Estado de conservación o construcción                                             Si

            Correspondencia real registral                                                   Si

Estado de ocupación                                                                  Si

Uso actual al que se destina                                                       Si

Adecuación al planeamiento urbanístico                               Si (*)

 

(*) Se han empleado los planos aportados para extraer los cuadros de superficies.

(*) A través de medios informáticos

Como resultado de la documentación utilizada y de las comprobaciones realizadas que se señalan, se han obtenido los datos e información que se presentan en los apartados siguientes de este informe.

 

 

3.- LOCALIDAD Y ENTORNO.-


3.1.- Localidad.-

 

El inmueble que se valora  está situado en Plaza de España nº24,  06300, en el término municipal de Zafra, en la provincia de Badajoz. Este municipio tiene las siguientes características  básicas.

 

Población: 16.828 habitantes

Ocupación laboral: Múltiple

 

Evolución: Creciente

 

3.2.- Entorno.-

Rasgos básicos:

Tipología del entorno: urbano

Usos dominantes: residencial / comercial

Nivel de renta: medio

Densidad:  media

Ordenación:  bloques medianeros

Calidad constructiva: media

Existencia de locales: alta

Zonas peatonales: Si tiene

Destino viviendas: 1ª residencia

Parques y jardines: Si tiene

 

Infraestructura y grado de conservación:

Pavimentación: suficiente

Alumbrado público: suficiente

Abastecimiento de agua: red general

Teléfono: si tiene

Saneamiento: red general

Gas ciudad:  No tiene

Electricidad: red general

Grado de conservación: normal

 Comunicaciones, transportes y aparcamiento:

 

Comunicaciones: suficientes

Accesibilidad: buena

Transporte público:  suficiente

Aparcamiento: insuficientes

 

 

4.- EL TERRENO.-

4.1.- Superficie.-

 

Superficie catastral:

383,00 m2

Superficie registral:

379,50 m2

Superficie planos aportados:

432,77 m2

Superficie adoptada:

432,77 m2

 

4.2 Infraestructura.-

 

En el momento de la visita, el terreno en el que se ubica el inmueble que se valora dispone de la siguiente infraestructura:

 

Pavimentación: suficiente

Teléfono: si tiene

Agua: red general

Alumbrado: suficiente

Saneamiento: red general

Gas ciudad: No tiene

Electricidad: baja tensión

 

 

 

 

5.- LA EDIFICACION.-

5.1.- Descripción.-

 

Los inmuebles que se valoran en el presente informe constituyen   un edificio completo y están compuesto por los elementos cuya tipología y ubicación relativa se reflejan en el apartado uno. El edificio consta de tres plantas sobre rasante respecto a la plaza de España, siendo sus usos el residencial, comercial y oficinas.

 

Su equipamiento se concreta en:

Aparcamiento : Si tiene una plaza que asignamos a la vivienda.

Jardines privados: No tiene

Piscina: No tiene

 

 

 

Los elementos que se valoran tienen las siguientes características:

Programa funcional Local 1: (cota de la plaza España)

Local comercial

Sin inquilinos, ni ocupantes

 

Condiciones de habitabilidad:

Orientación: Este

Iluminación: Normal

Vistas: normales

Ventilación: suficiente

Nivel de ruidos: Bajo

 

 

Programa funcional Local 2: (cota de la plaza España)

Local comercial

Alquilado

 

Condiciones de habitabilidad:

Orientación: múltiple

Iluminación: Normal

Vistas: normales

Ventilación: suficiente

Nivel de ruidos: Bajo

 

 

 Programa funcional  Vivienda

Dormitorios: 6         

Baños/aseo: 3

Salones-comedor-estar: 3

Vestidor: 2

Garaje: 1

Despachos

Cocina/oficio: 1

 

Otras:  Despensa, distribuidores, recibidores, patio cubierto, Bodega

 

Condiciones de habitabilidad:

 

Orientación: Múltiple

Iluminación: Normal

Vistas: Normales

Ventilación: Suficiente

Nivel de ruidos: Bajo

 

 

 

Programa funcional  planta segunda  Oficinas

La realidad física actual se corresponde con 3 oficinas distribuidas todas ellas en varias dependencias y que poseen todas aseos. La distribución actual desperdicia muchas zonas comunes, haciendo que la superficie útil de las oficinas sea mucho menor a la que podría aprovecharse con una ligera variación de distribución.

Condiciones de habitabilidad:

 

Orientación: Múltiple

Iluminación: Normal

Vistas: Normales

Ventilación: Suficiente

Nivel de ruidos: Bajo

 

 

5.2.- Características constructivas.-

 

Elementos fundamentales de la edificación:

Cimentación: Se desconoce

Estructura: Muros de carga

Cubierta: Mixta

Cerramiento: Fabrica de ladrillo

Aislamiento: No tiene

Carpintería ext.: Madera

 Acabados mayoritarios del inmueble:

 

Suelos

Paredes

Techos

Zona de estancia

Cerámico

Pintura

Pintura

Dormitorios

Cerámico

Pintura

Pintura

Locales húmedos

Cerámico

Cerámico

Pintura

Cocina

Cerámico

Cerámico

Pintura

 Aparatos sanitarios: calidad media

Instalaciones del inmueble:

Fontanería: Red de cobre

Calefacción: No tiene

Aire acondicionado: Tipo Split

Electricidad: Si tiene

Gas ciudad: No tiene

Teléfono: Insta. Normalizada

Seguridad: No tiene

 

 

 

 

5.2.- Superficies.-

La superficie del edificio, en m2 es la siguiente:

 

SUPERFICIES

Superficie

Superficie

Superficie

POR NIVELES

Construida

Construida

Construida

Y USOS

Cerrada (m2)

PP. Comunes (m2)

Valorable (m2)

    

Nivel 0

   

Local 1

132,69

 

132,69

Local 2

136,73

 

136,73

Vivienda

134,73

 

 

Zona Común oficinas

28,62

 

 

Subtotal Nivel 0

432,77

  
    

Nivel 1

   

Vivienda

386,03

 

 

Zona Común oficinas

29,50

 

 

Subtotal Nivel 1

415,53

  

Nota se ha descontado la superficie del patio

  
    

Nivel 2

   

Oficina 1

52,24

23,33

75,57

Oficina 2

90,77

40,53

131,30

Oficina 3

155,02

69,23

224,25

Terraza

42,53

 

 

Zona Común oficinas

74,97

 

 

Subtotal Nivel 2

415,53

  
    

Total

1.263,83

133,09

 

 

 

SUPERFICIES

Superficie

Superficie

Superficie

POR USOS

Construida

Construida

Construida

 

Cerrada (m2)

PP. Comunes (m2)

Valorable (m2)

Local 1. Nivel 0

132,69

0,00

132,69

Local 2. Nivel 1

136,73

0,00

136,73

Vivienda.

Niveles 0 y 1

520,76

0,00

520,76

Oficina 1 Nivel 2

52,24

23,33

75,57

Oficina 2 Nivel 2

90,77

40,53

131,30

Oficina 3 Nivel 2

155,02

69,23

224,25

Terraza Nivel 2

42,53

0,00

0,00

 

1.130,74

133,09

1.221,30

    

Nota: dichas superficies se han calculado en base a los planos aportados

 

 

5.4.- Situación actual: Antigüedad y estado de conservación.-

Tiene una antigüedad de 56 años aproximadamente y su estado de conservación es superior al que le correspondería por su edad.

Se ha estimado que la vida útil restante superior a la que le correspondería por su edad y equivalente a 65 años.

 

6.- SITUACION URBANISTICA.-

 

De acuerdo con el planeamiento urbanístico vigente que es aplicable al inmueble este se encuentra dentro de suelo urbano consolidado con un índice de protección que no permite su sustitución y limita las posibles obras de reforme y rehabilitación.

7.- REGIMEN DE PROTECCION, TENENCIA Y OCUPACION.-

 

Régimen de protección.-

De acuerdo con la documentación aportada y con la información obtenida durante la visita, el inmueble no se encuentra acogido a ningún régimen de protección pública actualmente.

Régimen de tenencia y ocupación.-

En base a la visita realizada y a la información recibida, en la fecha de la visita el inmueble  se encontraba parcialmente ocupado, el valor de tasación se ha calculado bajo la hipótesis de que el inmueble se encontrara libre de inquilinos y ocupantes. El local 2 se encuentra arrendado con contrato de alquiler vencido, según documentación aportado con lo que se calcula su valor bajo la hipótesis de que esté libre de inquilinos u ocupantes.

Servidumbres.-

 No se han observado servidumbres visibles que afecten al inmueble.

 

8.- INFORMACION DEL MERCADO.-

 

Hemos realizado una investigación del segmento de mercado relativo a los inmuebles comparables con el que se valora, con el siguiente resultado:

Oferta: El nivel de la oferta de inmuebles comparables es  medio-alto. Las características del inmueble valorado son similares a la media del mercado competitivo.

Demanda: La venta de inmuebles similares en la zona es media. El nivel de renta del comprador medio.

En la actualidad la demanda de inmuebles comparables es inferior a la oferta existente.

Precios: Del estudio de mercado comparable analizado se extraen las siguientes muestras de viviendas:

Situación

Fuente

Antigüedad

Superficie

Precio Oferta

Precio  Previsible

Valor Unitario €/m2

 

  

m2

 
  

Construidos

   

Plaza de España,16

Api

10

101

240.000 

216.000 

2.138,61

Plaza de España,18

Particular

33

107

175.000 

166.250 

1.553,74

Plaza grande,9

Particular

50

1800

1.700.000 

1.615.000 

897,22

PL Pilar Redondo sn

Api

48

700

1.450.000 

1.305.000 

1.864,29

Pl de España 17

Particular

44

200

190.000 

175.000 

875,00

 

 

 

 

 

 

 

 Precios: Del estudio de mercado comparable analizado se extraen las siguientes muestras de locales:

SITUACION

FUENTE

SUPERFICIE                        m2

PRECIO/PREVISIBLE VENTA

VALOR UNITARIO

 

 

m2

 

€/m2

 

Construidos

  

Plaza España,17

Inmobiliaria

230

350.000 €

1.522

Plaza España,15

Inmobiliaria

120

200.000 €

1.667

Plaza España,1

Inmobiliaria

160

360.000 €

2.250

Plaza de España,6

Inmobiliaria

50

160.000 €

3.200

Ronda Maestranza,2

Particular

30

120.000 €

4.000

Plaza grande,5

Particular

36

85.000 €

2.361

  Precios: Del estudio de mercado comparable analizado se extraen las siguientes muestras de oficinas:

SITUACION

FUENTE

SUPERFICIE

PRECIO/PREVISIBLE VENTA

VALOR UNITARIO

 

 

m2

 

€/m2

 

Construidos

 

 

Plaza de España,25 (Zafra)

Inmobiliaria

120

90.000 €

750,00

C/ Sevilla (Zafra)

Inmobiliaria

100

80.000 €

800,00

Francisco Moreno,2 (Zafra)

Inmobiliaria

70

60.000 €

857,14

C/ Sevilla,1 (Zafra)

Inmobiliaria

80

90.000 €

1.125,00

C/ Delgado Valencia,1 (Merida)

Inmobiliaria

65

100.000 €

1.538,46

C/ Marquesa de pinares 2 (Merida)

Particular

80

60.000 €

750,00

 La homogeneización de las características de los datos de mercado obtenidos con las de los inmuebles que se tasan se ha realizado atendiendo a las diferencias observadas entre ellos y en especial a su fecha, ubicación, superficie, calidad constructiva y antigüedad.

Tras dicha homogeneización y posterior ponderación se obtienen los siguientes valores unitarios medios por uso:

 

VALOR UNITARIO

USO

€/M2

COMERCIAL

2.900,00

RESIDENCIAL

996,00

OFICINAS

783,00

 

Expectativas: Es previsible que a corto-medio plazo la demanda  y la oferta se mantengan constante.

La evolución previsible de los precios a corto-medio plazo es que permanezca estable.

 

9.- CALCULO DE VALORES.-

9.1 Calculo del coste de reemplazamiento/reposición.-

 

Aplicando el método del coste, se obtienen los siguientes resultados:

Coste de reemplazamiento

 

 

Valores unitarios Euros/m2 construido

Repercusión del suelo urbanizado

  

500

Coste de construcción a nuevo

  

685

Gastos necesarios adicionales 

12

%

142,20

Depreciación

35

%

-289,52

 

  

 

Coste de reemplazamiento neto

  

1.038

Coste de reemplazamiento bruto

 

 

1.327

Nota: El coste de construcción se ha determinado en base a los ratios medios existentes en el entorno.

9.2.- Método de comparación

Los datos de mercado obtenidos se han homogeneizado y ponderado obteniendo como resultado el Valor de Mercado por comparación indicado en el apartado 8.

Valor de Mercado adoptado al 02/2016 (Euros/m2 construido)

Valor de Mercado por comparación

 

 

1.187

Valor de Mercado adoptado

  

1.187

Coeficiente de mercado resultante

 

 

1,15

 

La presente valoración no cumple los requisitos exigidos por la ECO-805 del 2003 que regula las tasaciones para determinadas entidades financieras.

 

9.3 Valor Máximo Legal.-

No se calcula, ya que a partir de la documentación que se nos ha suministrado y de la inspección ocular, no se deduce que el inmueble este sometido a algún régimen de protección pública.

10.- VALOR DE TASACION.-

 

De acuerdo con la finalidad antes referida, para la que se nos ha solicitado la valoración, con los criterios y métodos de valoración utilizados, con el análisis de la documentación que se nos ha aportado y con las comprobaciones que hemos realizado, es nuestra opinión que en la fecha de la visita al inmueble, el Valor de tasación del mismo es:

El VALOR DE VENTA DEL EDIFICIO al  02/ 2016 es de:   

Negociable con el administrador, dependiendo del interÉs total o parcial del inmueble a razón de lo expuesto.

 

 

 

 

Y para que surta los efectos oportunos se emite a Febrero de 2.016.

 

Fdo.: Carlos Hellín Armengol

Arquitecto

 

 

 

PLANO DE SITUACION.-

                                  

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Inmueble de patrimonio. Zafra. Badajoz.

Inmueble de patrimonio. Zafra. Badajoz.

El inmueble  presente se trata de un edificio singular, que está compuesta por los siguientes elementos:

Local comercial 1: Local comercial 2: Vivienda: Oficinas:

Superficie catastral: 383,00 m2.

 Superficie registral: 379,50 m2.

 Superficie planos aportados: 432,77 m2.

 Superficie adoptada: 432,77 m2.

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